Proprietà terriera ed esproprio.

In Val di Susa si sono messi a parcellizzare terreni per aumentare i costi di transazione delle contrattazioni per l’esproprio dei terrori per la realizzazione della ferrovia. Il che mi ha fatto venire un’idea per costruire opere pubbliche estese su più terreni:

  1. Pensare ad un tracciato
  2. Contrattare con tutti i proprietari terrieri coinvolti
  3. Farsi firmare una liberatoria
  4. Cominciare a costruire una volta ottenuti tutti i permessi

E’ veramente tanto difficile fare un progetto di opera pubblica in questo modo? Contrattare prima di cominciare a costruire significa che il costruttore non ha problemi di costi sommersi e ha la massima autonomia nelle decisioni di investimento: non può essere minacciato da proprietari che non vogliono vendere, perchè sanno che il costruttore ha già investito molto, e non può permettersi di non comprare, a qualsiasi prezzo.

Ciò richiede ovviamente un sistema di giustizia civile funzionante in maniera rapida per smaltire eventuali cause dovute a ripensamenti dei proprietari che hanno dato l’assenso inizialmente, ma poi capiscono che la strategia ottima è l’incoerenza temporale. Ovviamente il vincolo per la costruzione futura rimarrebbe anche se il proprietario vendesse.

Trovare un accordo, e vincolare i proprietari prima, non solo evita l’incoerenza temporale, ma migliora la posizione contrattuale del costruttore in quanto dato un tracciato ci saranno tanti monopolisti nel vendere la casa (tutti quelli lungo il tracciato), ma se il tracciato può variare è possibile evitare il monopolio girando attorno al terreno del monopolista.

Chiaramente è sempre possibile che si creino nuovi problemi legali:

  1. I vicini su cui non possa il tracciato possono rendersi conto di problemi di esternalità alla propria proprietà (non so perchè, ma "propria proprietà" suona male…) e fare causa successivamente. Indubbiamente i costi di transazione sono elevati anche con la strategia proposta.
  2. Nuovi fattori possono entrare in gioco, come la scoperta di problemi di costruzione, che richiederebbero comunque nuovi accordi con nuovi proprietari terrieri in caso di cambiamento di tracciato (e stavolta in presenza di costi sommersi!), o cambiamenti negli accordi già stretti.
  3. I proprietari potrebbero accampare scuse di ogni tipo per creare problemi dopo che si sono creati costi sommersi. Qui è una questione di efficienza del sistema giudiziario: in un sistema rapido e dove le cause infruttuose sono pagate da chi inizia la procedura è difficile che si avrà una situazione del genere. Nel caso di cause gratuite (o nel caso di collective actions, procedure che abbassano il costo delle cause, cosa che a volte è utile) potrebbero esserci problemi.

In ogni caso, problemi come quelli della Val di Susa non esisterebbero. Più che la mancanza di incentivi da parte dello stato di fare le cose per bene (un costruttore privato starebbe attento a questi dettagli) il problema potrebbe essere che la giustizia civile italiana è troppo inefficiente per gestire queste procedure, ma di questo non so granchè e magari non è vero.

In questo post non ho parlato di espropri (con rimborso a prezzo di mercato), ma il discorso è compatibile con questo metodo per ottenere terreni contro la volontà dei proprietari, anche se in un sistema dove l’esproprio è rapido ed efficace, come in un regime comunista, il problema della coerenza temporale non si pone proprio: ci pensa l’esercito. Magari è la procedura di esproprio che è inefficiente, ma fondamentalmente sono contrari alla procedura in sè quindi la cosa mi preoccupa meno.

PS Un costo sommerso è un costo passato, che sebbene non influenzi le decisioni future in base al principio marginale, influenza la profittività dell’investimento a seconda se visto prima o dopo rispetto alla decisione iniziale di sobbarcarsi del costo. Il fatto che tra prima e dopo la decisione la prospettiva dell’investitore cambi rende questo vulnerabile all’incoerenza temporale. Quest’ultima si ha quanto cambiare opinione dopo aver promesso una cosa è conveniente: ad esempio, un banchiere centrale può promettere di tener bassi i prezzi e poi inflazionare "inaspettatamente".

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5 risposte a Proprietà terriera ed esproprio.

  1. retore ha detto:

    La giustizia civile in Italia sta morendo e ormai non fa più notizia (per provare a spiegareil perché non è questa la sede e sarebbe un discorso lunghissimo, per far prima diciamo che sia avvocati che magistrati hanno grosse responsabilità anche di tipo corporativo nell’impedire leggi che migliorino la situazione.
    Poi in Val di Susa hanno acquistato terreni persone che sono contrarie per ragioni idelogiche “verdiste”, il cui unico scopo è sabotare: sarebbe difficile contrattare con loro. Qui ormai non è più il Nimby,è il Banana: “Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything”

  2. Libertarian ha detto:

    :-D

    Nella mia soluzione chi compra dopo compra anche la liberatoria per costruire e non può lamentarsi a posteriori.

    Però una serie di post semplici sul funzionamento della giustizia civile in Italia sarebbero istruttivi…

  3. retore ha detto:

    Sul “malfunzionamento” volevi dire…è una buona idea ci penserò… ma in realtà basterebbe controllare che tutti i magistrati lavorino, cosa che non succede, e che esistessero seri disincentivi per le liti temerarie che in Italia abbondano, senza contare gli incentivi perversi alla durata del processo per la struttura obsoleta delle tariffe forensi che è stata per fortuna intaccata dalla riforma Bersani. Tutte le mastodontiche e continue riforme del rito non servono a niente se non si cambia registro.

  4. broncobilli ha detto:

    Ma quando si riuscirà ad utilizzare forme alternative all’ esproprio?

    Esistono mille problemi legati ai comportamenti opportunistici, eppure strumenti meno grezzi esistono.

    Una forma d’ asta efficiente per la realizzazione di opere pubbliche avrebbe una doppia utilità: facilitare la costruzione delle stesse, trasferire l’ iniziativa verso i privati.

    Qui schematizzo un’ asta per la costruzione di segmenti di strada.

    broncobilly

  5. Libertarian ha detto:

    Si può eliminare l’esproprio senza problemi a patto che i costi di transazione per realizzare opere importanti non cancellino il valore di queste opere, in questo caso una società liberale sarebbe perennemente sotto-infrastrutturalizzata (non si capisce rispetto a cosa, trattandosi ovviamente di giudizi di valore).

    Siccome il maggior costo di transazione che mi viene in mente è l’incoerenza temporale, il mio schema lo riduce notevolmente. Poi c’è il probelma della parcellizzazione del terreno, ma mi sembra trascurabile ove non vi sia il problema precedente. Mille proprietari monopolisti sono un problema, mille proprietari in concorrenza no*.

    Rimane la possibilità che in un paese densamente popolato e stretto e lungo come l’Italia esistano dei problemi maggiori di transazione rispetto ad un paese quadrato e scarsamente popolato come gli USA. Comunque, alla fine gli aeroplani e le navi questi problemi non ce l’hanno…

    * D. Friedman nel suo law’s order afferma che l’ideale è evitare le contrattazioni tra due monopolisti in tutte le forme di contratto. La maggior parte dei problemi strategici di contrattazione avvengon in queste condizioni.

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